Le régime des plus-values des particuliers

La plus-value immobilière des particuliers

Le champ d’application des plus-values immobilières des particuliers

Pour être imposée sur le fondement du régime des plus-values immobilières des particuliers, la cession doit présenter certaines caractéristiques :

• L’immeuble doit avoir été cédé par une personne physique ;
• La cession doit avoir été réalisée à titre onéreux. Une cession à titre onéreux signifie que la cession doit avoir été réalisée moyennant une contrepartie. C’est le cas d’une vente ou encore d’un apport en société.

Si ces deux conditions sont réunies, vous relèverez bien du régime des plus-values immobilières des particuliers.

L’exonération d’imposition au titre de la plus-value immobilière des particuliers

Dans un certain nombre de situations vous pouvez être exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière des particuliers. Parmi ces situations figurent les cas de :

• Cession d’une résidence principale (à condition que cette résidence principale soit habituelle et effective) ;
• Première cession d’une résidence secondaire alors même que le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale. La plus-value réalisée lors de cette cession sera exonérée d’impôts à condition que le cédant ne soit pas propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans précédant la cession et qu’il remploie dans les 24 mois la totalité ou une fraction du prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ;
• La cession d’immeuble dont l’acquisition remonte à un certain délai (en effet la plus-value réalisée sur la cession de biens immobiliers fait l’objet d’abattements) ;
• La cession d’immeuble dont le prix est inférieur à un montant de 15.000 €;
• La cession d’immeuble réalisée par des retraités, invalides, pensionnés ou handicapés.

Si vous entrez dans l’une de ces situations vous serez exonéré d’imposition sur plus-value immobilière des particuliers.

Le montant de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Ces deux montants doivent cependant faire l’objet de certaines corrections.

En effet si l’acquisition a été faite à titre onéreux il conviendra de majorer le prix d’acquisition des frais d’acquisition (la prise en compte de ces frais pourra se réaliser selon un forfait égal à 7,50 % du prix d’acquisition du bien), des travaux d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (si le bien immobilier a été détenu pendant plus de 5 ans, le contribuable pourra opter pour une prise en charge forfaitaire de ces travaux à hauteur de 15 % du prix d’acquisition).

Si l’acquisition a été faite à titre gratuit (succession, donation), la valeur d’acquisition sera égale à la valeur vénale de l’immeuble. Les frais d’acquisition venant majorer ce prix d’acquisition comprendront les droits de mutation à titre gratuit dont a dû s’acquitter le propriétaire du bien lors de la transmission à titre gratuit de celui-ci. Le forfait de 7,50 % applicable en cas d’acquisition à titre onéreux n’est cependant pas applicable si l’acquisition a été faite à titre gratuit.

Les abattements pour durée de détention

Sur le montant de cette plus-value immobilière vous pourrez bénéficier de ce que l’on appelle des abattements pour durée de détention. Ces abattements pratiqués pour le calcul des plus-values sont fixés, pour l’impôt, à un taux de :

• 0 % si le bien a été détenu pendant moins de 6 ans ;
• 6 % par an de la 6^ème à la 21^ème année de détention ;
• 4 % par an lors de la 22^ème année de détention.

Comme vous pouvez le constater, vous serez totalement exonéré d’impôt au titre de la plus-value immobilière des particuliers pour les biens détenus depuis plus de 22 ans.

Vous bénéficiez également d’abattements pour durée de détention sur les prélèvements sociaux dont vous devrez vous acquitter lors de la réalisation d’une plus-value immobilière consécutive à la vente d’un bien immobilier. Ces abattements sont fixés à un taux de :

• 0 % si le bien a été détenu pendant moins de 6 ans ;
• 1,65 % par an de la 6^ème année à la 21^ème année de détention ;
• 1,6 % la 22^ème année de détention ;
• 9 % par an à partir de la 23^ème année de détention.

Comme vous pouvez le constater vous serez totalement exonéré de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière que vous aurez réalisée dès lors que vous avez détenu le bien pendant plus de 30 ans.

Le montant de l’imposition

Sur cette plus-value vous serez imposé à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Vous serez également imposé au titre de l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 %.

Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Il incombera également au notaire de verser la somme correspondante à l’administration fiscale. Le prix remis au vendeur à l’occasion de la vente est donc un prix net d’impôt.

La plus-value sur biens meubles corporels

Le régime d’imposition de la plus-value sur biens meubles corporels est un régime dont l’application se réduit à peau de chagrin en raison des nombreuses exonérations dont peuvent profiter les contribuables et du champ d’application restreint de cette imposition.

Concernant les biens concernés par l’imposition au titre du régime des plus-values sur biens meubles corporels on retrouve les chevaux de course ou de sport, les bateaux de plaisance ou encore les avions de tourisme. Les cessions dont le prix est inférieur à 5.000 € sont toutefois exonérées tout comme les meubles meublants, les véhicules automobiles ou encore les appareils ménagers.

Un abattement de 5 % par année de détention est applicable à partir de la troisième année de détention. L’exonération d’imposition au titre de la plus-value sur biens meubles corporels est donc totalement acquise au bout de 22 ans de détention.

Le régime d’imposition est fixé à un taux global de 36,20 % (comme pour les plus-values immobilières) qui se décompose en 17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % d’impôt sur le revenu.

Les plus-values sur valeurs mobilières des particuliers

Le champ d’application des plus-values sur valeurs mobilières des particuliers

Le régime d’imposition au titre des plus-values mobilières des particuliers concerne les personnes physiques qui cèdent à titre onéreux certains titres de sociétés soumises de plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés.

Le régime s’applique également à la cession des titres de sociétés de personnes à condition que ces titres ne constituent pas un actif professionnel pour l’associé ce qui est le cas lorsque l’associé n’exerce pas sa profession dans la société dont les titres sont cédés.

Le régime des plus-values sur valeurs mobilières des particuliers ne s’applique qu’aux cessions réalisées à titre onéreux c’est-à-dire aux cessions qui ont été réalisées moyennant une contrepartie (un prix dans le cadre d’une vente ou des droits sociaux dans le cadre d’un apport en société). En cas de donation ou de succession ce régime ne s’applique pas.

L’imposition de la plus-value sur valeur mobilière des particuliers

L’imposition au titre du prélèvement forfaitaire unique

C’est le régime d’imposition de principe. Les titres qui entrent dans le champ d’application des plus-values sur valeurs mobilières des particuliers sont imposés au taux de 30 % fixé par le prélèvement forfaitaire unique. Ce taux de 30 % se décompose en 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôts.

Certains abattements sont prévus et notamment en cas de cession de titres par un dirigeant qui part à la retraite. Dans une telle situation le cédant c’est-à-dire le dirigeant bénéficiera d’un abattement de 500.000 €. Les titres cédés doivent être ceux d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière et doit être qualifiable de PME (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions d’euros ou total de bilan annuel inférieur à 43 millions d’euros, capital ou droits de vote non détenus à plus de 25 % par une ou plusieurs entreprises non qualifiables de PME).  Le dirigeant doit également être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière depuis au moins cinq ans, posséder au moins 25 % du capital de la société et percevoir une rémunération normale de la part de cette dernière représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels. Il devra prendre sa retraite dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent cette cession.

L’imposition au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu

Il est permis au contribuable, sur option, d’opter pour une imposition au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus générés par la plus-value réalisée lors de la cession des titres de la société s’ajouteront alors à ses autres revenus afin qu’ils soient imposés au titre du barème progressif.

Ces revenus seront également imposés à un taux de 17,2% de prélèvements sociaux.

Des abattements sont prévus si les titres cédés ont été acquis avant le 1^er janvier 2018. Cet abattement dépendra de la durée de détention des titres jusqu’à leur cession, à savoir :

• Si les titres sont détenus depuis 2 ans jusqu’à 8 ans, l’abattement sera de 50%.
• Si les titres sont détenus depuis plus de 8 ans l’abattement sera de 65%.

Cet abattement peut être majoré si plusieurs conditions sont réunies. Ainsi, la société dont les titres sont cédés doit :

• Être une PME au sens du droit de l’Union européenne.
• Exercer une activité industrielle, artisanale, commerciale, libérale ou agricole.
• Être constituée depuis moins de 10 ans. Cette condition s’apprécie à la date de souscription ou d’acquisition des titres cédés,
• Être passible de l’impôt sur les sociétés,
• Avoir son siège social dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.

L’abattement majoré est égal à :

• 50 % entre 1 an et la fin de la 3^ème année de détention,
• 65 % entre la 4^ème année et la fin de la 7^ème année de détention,
• 85 % au-delà.

L’abattement de 500.000 € pour départ à la retraite prévu en cas d’imposition au prélèvement forfaitaire unique s’applique également en cas d’imposition au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Ces différents abattements ne s’appliquent que pour le calcul de l’impôt et non pour les prélèvements sociaux. Ces derniers restent dus sur le montant de la plus-value réalisée sans abattement.

Pour les titres acquis après le 1^er janvier 2018, aucun abattement n’est prévu hormis l’abattement pour départ à la retraite.