L’investissement immobilier

L’achat d’un bien immobilier est devenu une opération de plus en plus répandue auprès des particuliers. Auparavant réservé à une certaine catégorie d’investisseurs déjà bien aguerris de l’entrepreneuriat, l’investissement immobilier est devenu accessible au grand public. Ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs et, en particulier, par l’accès facilité au crédit à des taux très bas et une politique d’incitation à l’investissement immobilier menée depuis plusieurs années par les gouvernements successifs.

Un tel investissement peut susciter des craintes (nécessité de rembourser un crédit sur le long terme, nécessité d’effectuer des démarches administratives, de trouver des locataires, …) mais il peut se révéler très intéressant sur le long terme (possibilité d’avoir un complément de revenu, un complément de retraite, …). Pour qu’un tel investissement soit le plus rentable possible il convient de connaître précisément les différents régimes applicables à la location immobilière.

Le régime fiscal applicable aux revenus tirés de la location d’un bien immobilier dépend en réalité du type de location et en particulier de la circonstance selon laquelle le bien est loué meublé auquel cas on parle de location meublée ou s’il est loué vide auquel cas on parle de location nue.

La location meublée

La location meublée est une forme de location de plus en plus prisée par les investisseurs chevronnés comme par les particuliers qui se lancent dans l’investissement immobilier.

Si elle nécessite un investissement plus important que la location nue en raison de la nécessité d’acheter du matériel mobilier, la location meublée présente plusieurs avantages :

• Possibilité de fixer les loyers à un montant plus élevé que dans le cadre d’une location nue
• Possibilité de cibler un certain type de locataires comme des étudiants par exemple qui n’ont pas les moyens de s’acheter des meubles.

La loi définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La doctrine administrative a quant à elle précisé que la location meublée porte sur des locaux comprenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Les meubles loués avec le local doivent être suffisant pour lui donner un minimum d’habitabilité.

Un certain nombre d’équipements doivent par ailleurs figurer obligatoirement dans le bien immobilier afin de recevoir la qualification de location meublée. Au titre de ces éléments figurent notamment la literie, des ustensiles de cuisine ou encore des plaques de cuisson.

Les revenus locatifs tirés d’une location meublée relèvent ainsi de la catégorie des bénéfices industrielles et commerciaux.

Il convient de préciser qu’une autre subdivision s’applique au sein de la location meublée, celle entre les loueurs meublés professionnels et les loueurs meublés non professionnels. Il convient de bien distinguer ces deux types de loueurs dès lors que les régimes fiscaux s’appliquant à chacun d’eux différent sur certains points.

La location nue

La location nue ou vide correspond à la situation dans laquelle le logement est loué sans aucun équipement ou alors avec seulement quelques équipements qui ne permettent cependant pas d’entraîner la qualification de location meublée.

La location nue a pour avantage les inconvénients de la location meublée. Ainsi, la location nue permet de réduire le montant total de son investissement étant donné qu’une telle location ne nécessite pas l’achat de mobilier. De même la location nue permettra de trouver plus aisément des locataires prêts à rester pour une plus longue durée (évitant ainsi de trop grandes rotations dans les locataires avec le risque que le logement reste vide pendant une certaine durée).

Néanmoins, les loyers tirés de cette forme de location seront en principe moins importants que dans le cadre d’une location meublée.

Les revenus locatifs tirés d’une location nue seront imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

Il convient ainsi de distinguer la location nue et la location meublée étant donné que ces deux régimes répondent à des régimes fiscaux qui diffèrent sur certains points. Ces régimes fiscaux conditionnant directement ce qui tombera dans votre poche après paiement de l’impôt, il est fondamental de connaître leur fonctionnement.